Wie Lange Darf Man Ohne Heizung Sein
Mietminderung bei defekter Heizung
Die Horrorvorstellung im Winter: Draußen herrschen Minusgrade und in der Wohnung fällt die Heizung aus. Bei einer defekten Heizung müssen Mieter zuerst aktiv werden und ihren Vermieter informieren – und können dann eventuell ihr Recht auf Mietminderung durchsetzen. So gehen Sie dabei vor.
- Mietminderung bei kaputter Heizung: Ab wann sie möglich ist
- Heizung defekt? So sollten Mieter vorgehen
- Vor Mietminderung: Ist die Heizung defekt, Gespräch mit dem Vermieter suchen
- So hoch kann die Mietminderung ausfallen
Eine funktionierende Heizung gehört zum Standard einer jeden Wohnung. Fällt die Heizung aus, wird sie nicht richtig warm oder überhitzt ständig, ist die „Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt", wie es im Fachjargon heißt. Bevor der Mieter ein Recht auf Mietminderung hat, muss er jedoch einige Vorgaben erfüllen.
Das Wichtigste in Kürze - Mietminderung bei defekter Heizung
- Bei Heizungsausfall: Hinweis an den Vermieter und für alle Fälle ein Schadensprotokoll anfertigen.
- Bei anhaltend niedrigen Zimmertemperaturen kann die Miete gemindert werden.
- Mietminderung besser nicht zu hoch ansetzen, um eine fristlose Kündigung zu vermeiden: Mietminderung mit einem Fachanwalt absprechen oder Miete besser unter Vorbehalt weiter zahlen.
Mietminderung bei kaputter Heizung: Ab wann sie möglich ist
Als Normalfall gilt eine Zimmertemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius. In Schlafzimmer, Flur und nachts darf sie auf 18 Grad sinken. Fällt im Winter die Heizung aus, wird die Wohnung jedoch schnell kälter. „Wenn diese Temperaturen länger als drei Tage nicht erreicht werden, liegt ein Mietmangel vor", betont Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein. Sinken die Temperaturen durch den Heizungsausfall weiter, ist der Vermieter verpflichtet, sofort zu handeln. Eine Zimmertemperatur unter 16 Grad gilt sogar als gesundheitsgefährdend.
Ist die Heizung kaputt, hat der Mieter fast immer ein Recht auf Mietminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag. Wie hoch eine Mietminderung wegen einer kaputten Heizung ausfallen darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie dem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, existieren nicht, wohl aber gängige Minderungsquoten. „Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Minderung in der Regel bei zwischen fünf und 40 Prozent", erklärt Hannemann. In Extremfällen, wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall praktisch unbewohnbar wird, kann die Minderung auch bis zu 100 Prozent betragen.
Je kälter die Wohnung bleibt, umso höhere Minderungen werden Gerichte wohl als zulässig erachten. Sich auf Mietminderungstabellen aus dem Internet zu verlassen und die Miete einfach zu mindern, ist jedoch nicht empfehlenswert. Solche Tabellen spiegeln lediglich die Urteile einzelner Gerichte wider, haben jedoch keine allgemeine Gültigkeit.
Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperierung der Wohnung gewährleisten. Werden länger als drei Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad erreicht, muss er die Heizung anschalten.
Heizung defekt? So sollten Mieter vorgehen
Bei Heizungsausfall muss der Mieter diesen Mangel dem Vermieter so schnell wie möglich mitteilen. Am besten per schriftlicher Mängelanzeige. „Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten", sagt Hannemann. Denn der Vermieter ist für die Reparatur zuständig und muss auch die Kosten tragen.
„Reagiert der Vermieter nicht, ist es sinnvoll, eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizung zu setzen", sagt Hannemann. Wie lang diese sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Frist von drei oder vier Tagen wird aber gemeinhin als angemessen betrachtet. Verstreicht diese Frist und der Heizungsausfall ist nicht behoben, könne der Mieter selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.
Wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter selbst für den Heizungsdefekt verantwortlich ist, kann er verlangen, dass dieser auch die Kosten für die Reparatur übernimmt. Je nach Kosten der Reparatur und Deckungssumme springt unter Umständen dann die Haftpflichtversicherung des Mieters für den Schaden ein, sofern dies mitversichert ist.
Vorsorge für den Streitfall: Schadensprotokoll anlegen
Kommt es wegen der defekten Heizung zum gerichtlichen Streitfall oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, sollte der Mieter den Heizungsausfall beweisen können. Dazu kann er eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen. Im Streitfall ist ein solches Protokoll hilfreich. Denn der Mieter kann so auch noch einige Zeit später genau belegen, wann oder wie lange die Heizung ausgefallen ist und auf welche Werte die Temperatur sank. „Auch einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann, ist ratsam", so Hannemann.
Ein weiterer Beweis könne ein Protokoll des Installateurs sein, der bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Auch sollte dieser nach Möglichkeit kaputte Teile der Heizung zu Beweiszwecken aufbewahren, falls vorhanden. Gerechtfertigt seien aber nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.
Vor Mietminderung: Ist die Heizung defekt, Gespräch mit dem Vermieter suchen
Wenn es in der Wohnung nicht mehr richtig warm wird, sollten Mieter immer erst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen", sagt Hannemann. Bleibt die Wohnung über einen längeren Zeitraum kalt, empfehle es sich im Interesse eines guten Verhältnisses, die Mietminderung mit dem Vermieter abzusprechen. Ein Muss ist das allerdings nicht.
Vorsicht: Wer die Miete zu stark oder ohne Grund mindert, geht ein Risiko ein! Im Extremfall kann der Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Betrag von seiner Miete abzieht oder aus sonstigen Gründen die Mietzahlung zu Unrecht kürzt.
So hoch kann die Mietminderung ausfallen
Egal wie hoch die Mietminderung ausfällt, sie kann anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abgezogen werden, weiß der Rechtsexperte – allerdings nur für jene Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert hat.
Ein Rechenbeispiel
Die Warmmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An zehn Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Es gilt nun, zunächst die Miete für einen Tag auszurechnen. Hierzu wird die Warmmiete durch die Monatstage geteilt:
600 Euro
/ 30 Tage
__________
= 20 Euro pro Tag
Im Anschluss wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage multipliziert, an denen es in der Wohnung zu kalt war:
20 Euro
x 10 Tage
__________
= 200 Euro
40 Prozent dieses Betrags können nun von der gesamten Warmmiete abgezogen werden:
600 Euro
– 80 Euro
__________
= 520 Euro
Die geminderte Miete beträgt für den Monat November also noch 520 Euro.
Als Richtwerte der zulässigen Mietminderung können folgende Werte gelten: Erreicht die Zimmertemperatur noch 15 Grad können bis zu 40 Prozent der Miete gekürzt werden, 20 Prozent bei Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad.
In krassen Fällen von Heizungsausfall kann die Miete übrigens auch anteilig nach Tagen um 100 Prozent gekürzt werden. „Das allerdings nur dann, wenn die Wohnung durch eisige Temperaturen praktisch unbewohnbar wird", weiß Hannemann. Dies wäre etwa in den Wintermonaten bei einem Totalausfall und einer Temperatur um zehn Grad oder darunter der Fall. Vor der Mietminderung sollte allerdings ein Fachanwalt hinzugezogen werden, um keine fristlose Kündigung zu provozieren.
Eine Mietminderung kommt auch bei einer zu heißen Heizung in Betracht. „In diesem Fall würden die Gerichte den Mangel an der Wohnung aber wohl nicht als so drastisch einstufen", sagt Hannemann. Der Mieter könne schließlich vorübergehend auch die Wohnung kühlen, indem er die Fenster öffne.
Gerade wenn ein Heizkörper zu heiß wird, kann die Konsequenz aber auch eine überhöhte Heizkostenabrechnung sein. "Unter Umständen müsste der Vermieter dann die Kosten des mangelbedingt entstandenen Mehrbetrags tragen", betont der Rechtsexperte. Hierzu müsse geschätzt werden, wie hoch die Heizkosten wären, wenn der Heizkörper nicht kaputt wäre. „Das geht beispielsweise durch einen Vergleich der Heizkostenabrechnung aus einem vergleichbaren Zeitraum mit der gleichen Wohnung."
Unter Umständen kann nach §§ 536a, 536 BGB neben einer Mietminderung auch der Anspruch auf Schadenersatz bestehen, wenn durch Verschulden des Vermieters Schäden oder Mängel nicht beseitigt werden und es dadurch an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch kommt.
Achtung vor fristloser Kündigung
Mindert der Mieter die Miete zu Unrecht oder zu hoch, kommt er seiner Verpflichtung zur Entrichtung der Miete nicht nach. Die Folge kann unter Umständen eine fristlose Kündigung sein. Um sicher zu gehen, sollte die Miete daher zunächst unter ausdrücklichem Vorbehalt weiter gezahlt werden. Das ist wichtig, wenn der Mieter die Miete wegen der Minderung zurückfordern möchte. Zahlt der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete nicht unter Vorbehalt weiter, kann er sie später auch nicht zurückfordern.
Mietminderung prüfen und durchsetzen für Wohnraum
Sie haben Schimmel oder Ungeziefer in der Wohnung? Sie leiden unter andauerndem Lärm durch Bauarbeiten oder Ihre gemietete Wohnung weist gravierende Mängel auf?
Oft ist dann eine Kürzung der Miete möglich. Nehmen Sie Mietmängel nicht einfach hin und lassen Sie den Sachverhalt durch einen Rechtsanwalt prüfen.
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Heizperiode – Wann wird geheizt?
Die Heizperiode läuft üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April – gesetzlich verankert oder für den Vermieter verpflichtend ist diese Zeitspanne aber nicht. In manchen Fällen ist eine Heizperiode im Mietvertrag definiert. „Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein", so Hannemann. Der Vermieter darf die Heizung zwar ausschalten – wird es aber ungewöhnlich kalt, muss er sie auch in diesen Monaten wieder in Betrieb nehmen. Andernfalls riskiert er ebenfalls Mietminderungen wegen defekter Heizung.
Gibt es eine Pflicht zum Heizen?
Eine Heizpflicht besteht für Mieter nicht. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, Schäden an der Mietsache zu vermeiden. Das gilt beispielsweise für Schimmel, der durch mangelhafte Temperierung entsteht. Ist das Heizverhalten des Mieters Grund für Feuchtigkeit in der Wohnung und Schimmelbildung, können die Kosten für die Beseitigung unter Umständen den Mieter treffen, wenn sein Verhalten dazu geführt hat. Ist unzureichendes Heizen des Mieters Grund für eine Beschädigung der Mietsache, kann ihm ebenfalls eine fristlose Kündigung drohen.
Zusätzlich liegt es auch in der Verantwortung des Mieters, dass die Leitungen nicht einfrieren. Heizt der Mieter nicht, sollte er trotzdem die Außentemperaturen im Blick behalten. Bei längerer Abwesenheit sollte er einen Bekannten damit beauftragen, um Schäden zu vermeiden.
Der Vermieter hingegen hat die Pflicht, Mietern das Heizen zu ermöglichen. Er ist für Instandhaltung und Funktionsfähigkeit der Heizung verantwortlich. Mehrere Urteile verschiedener Gerichte bestätigten das. Da eine rechtliche Grundlage fehlt, orientieren sich die Gerichte meist an der Norm DIN 4701, die bestimmte Raumtemperaturen empfiehlt.
Die Temperatur nach der Norm DIN 4701:
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag
Vereinbarungen im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen, als die normal geltenden, vorsehen oder eine Heizpflicht für bestimmte Zeiträume generell ausschließen, sind nichtig.
FAQ: Mietminderung, wenn die Heizung nicht funktioniert
Wann muss Mieter den Heizungsausfall melden?
Reicht es aus, dem Vermieter den Heizungsdefekt mündlich mitzuteilen?
Grundsätzlich ist es zwar möglich, dem Vermieter eine Mangel nur mündlich, zum Beispiel telefonisch, mitzuteilen. Sicherer ist es aber – gerade, um bei späteren Streitigkeiten nicht in Beweisnot zu geraten – dies (auch) schriftlich zu tun. Bei einem Heizungsausfall ist es ratsam, die genauen Zeiten und die maximal erreichbaren Temperaturen akribisch zu dokumentieren.
Der Vermieter ist nicht erreichbar. Kann der Mieter einen Handwerker beauftragen?
Der Mieter kann einen Handwerker nur unter bestimmten Umständen beauftragen. Nämlich wenn der Vermieter die Benachrichtigung über den Heizungsdefekt ignoriert. Dann muss der Mieter dem Vermieter aber zunächst eine angemessene Frist setzen, ehe er Handwerker beauftragt.
Was für eine Frist kann der Mieter setzen?
Es gibt keine gesetzliche Regel. Sollte sich der Vermieter nicht am selben Tag melden und die Reparatur in Auftrag geben, kann beispielweise eine Frist von drei Tagen gesetzt werden.
Kann der Mieter die Heizung selbst reparieren?
Nein. Die Heizung ist Vermietersache. Zudem ist der Mieter vor Folgeschäden nicht versichert, sollte er selbst zum Werkzeug greifen.
Muss der Mieter für die Reparatur zahlen?
Für den reibungslosen Betrieb der Heizungsanlage muss der Vermieter aufkommen. Die Reparatur darf vom Vermieter nicht auf den Mieter übertragen werden. Es sei denn, der Vermieter kann beweisen, dass der Mieter für den Defekt verantwortlich ist.
Wie kalt muss die Wohnung sein, um Miete zu mindern?
Sollte die Zimmertemperatur über drei Tage nicht über 18 Grad steigen, gilt der Raum als zu kalt. Dann kann über eine Mietminderung gesprochen werden.
Was ist, wenn die Heizung nur kurzfristig ausfällt?
Hier kommt es darauf an, was man unter kurzfristig versteht: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 536) rechtfertigt nämlich eine geringfügige Beeinträchtigung keine Mietminderung. Wenn also die Heizung nur für wenige Stunden ausfällt, ohne dass die Wohnung richtig auskühlt, dürfte eine Minderung nicht in Betracht kommen. Versteht man unter „kurzfristig" allerdings ein paar Tage, so dürfte dem Mieter ein Minderungsrecht zustehen.
Ab wann kann ich die Miete mindern?
Eine Mietminderung ist in der Regel ab dem Zeitpunkt möglich, ab dem der Mangel auftritt. Allerdings muss der Vermieter umgehend über den Mangel unterrichtet werden.
Wie kann die Miete gemindert werden?
In der Regel kann je nach Schwere die Miete pro Tag zwischen fünf und 40 Prozent gemindert werden. Liegt die Zimmertemperatur unter 10 Grad, kann die Miete sogar um 100 Prozent gesenkt werden. Allerdings sollte ein Anwalt oder der Mieterverein hinzugezogen werden. Das schützt Mieter vor einer fristlosen Kündigung.
Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?
Eine Mietminderung ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Wer einen Mangel eine längere Zeit hinnahm und dem Vermieter nicht meldete, kann sein Recht auf Mietminderung verwirken. Eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings in manchen Fällen dennoch möglich. Wenn beispielsweise am Samstag die Heizung ausfällt und der Vermieter ist erst ein paar Tage später erreichbar, so ist die Minderung ab Samstag zulässig.
Kann der Vermieter sich gegen Mietminderung wehren?
Was ist, wenn die Wohnung im Winter wegen des Heizungsausfalls gar nicht mehr bewohnbar ist?
Wird eine Wohnung wegen eines Totalausfalls im Winter unbewohnbar, kann dem Mieter ein Minderungsrecht in Höhe von 100 Prozent zustehen. Unter Umständen muss der Vermieter sogar weitere Kosten, zum Beispiel für die kurzzeitige Unterbringung in einer anderen Bleibe, zahlen. Dies hängt jedoch immer von den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Vermieter lässt die defekte Heizung nicht reparieren. Was ist zu tun?
Zwar darf ein Mieter einen Mangel nicht einfach so durch einen Handwerker beseitigen lassen, er muss ihn seinem Vermieter anzeigen. Reagiert dieser jedoch nicht, so hat der Mieter unter Umständen Anrecht auf eine Ersatzvornahme. Dazu sollte er dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist setzen. Verstreicht diese, kann er dann doch auf Kosten des Vermieters einen Handwerker beauftragen. Das Recht zur Mietminderung für die Zeit, während die Heizung nicht ging, bleibt davon unberührt.
Regine Curth
Wie Lange Darf Man Ohne Heizung Sein
Source: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieterrechte-bei-defekter-heizung.html#:~:text=Wie%20lang%20diese%20sein%20darf,dem%20Vermieter%20in%20Rechnung%20stellen.
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